As regras da Convenção não absolutas

A convenção de condomínio organiza a vida condominial, mas deve respeitar princípios legais e constitucionais. Normas convencionais podem ser relativizadas quando afrontam direitos fundamentais, violam o ordenamento jurídico ou refletem um contexto social ultrapassado.

A convenção decorre da autonomia dos condôminos, que definem regras por maioria qualificada. No entanto, essa autonomia encontra limites na legislação e na Constituição. Cláusulas abusivas, discriminatórias ou anacrônicas não podem ferir princípios como igualdade e não discriminação. Restrições ao uso de áreas comuns por inquilinos ou à presença de crianças em determinados espaços podem ser contestadas judicialmente.

Os tribunais brasileiros reconhecem a ilegalidade de normas que impeçam a permanência de animais de estimação em unidades habitacionais, desde que não causem prejuí­zos à coletividade. Mesmo que uma convenção estipule essa proibição, ela pode ser relativizada com base na proteção ao direito de propriedade e ao bem-estar animal.

Normas estabelecidas em um momento social diferente podem não fazer mais sentido hoje. Por exemplo, convenções antigas que proíbem funcionários domésticos de utilizarem elevadores sociais refletem uma visão discriminatória ultrapassada5. Decisões judiciais têm invalidado tais restrições, entendendo que ferem a dignidade da pessoa humana e o princípio da igualdade. Normas que limitam o acesso de pessoas com deficiência a determinadas áreas do condomínio, como piscinas ou salões de festas, podem ser consideradas ilegais, pois vão de encontro à legislação de inclusão e acessibilidade.

O Poder Judiciário vem sendo acionado cada vez mais para avaliar situações em que a convenção contraria direitos fundamentais ou normas de hierarquia superior. Decisões recentes reforçam a necessidade de interpretação razoável das normas condominiais, especialmente quando há conflito entre interesses coletivos e individuais. Regras que impeçam reuniões em unidades privadas sob pretexto de manutenção da ordem podem ser consideradas abusivas, pois afrontam o direito à liberdade de associação8. Penalidades excessivas por atrasos em taxas condominiais podem ser reduzidas pelo Judiciário caso sejam desproporcionais.

Embora a convenção de condomínio seja fundamental para a gestão e organização condominial, nem todas as suas normas podem ser aplicadas de forma irrestrita. Síndicos devem estar atentos à legalidade das disposições convencionais, garantindo que sua aplicação respeite o ordenamento jurídico vigente e os direitos dos envolvidos, evitando demandas judiciais contra o condomínio.