A contratação de garantidora não afasta a vedação de voto do condômino inadimplente

É sabido que a inadimplência compromete manutenções essenciais, onera os condôminos e impacta a preservação do patrimônio coletivo. Nesse contexto, tem se tornado comum a contratação de empresas garantidoras de receita, que antecipam os valores das cotas condominiais, assegurando o fluxo financeiro mensal, independentemente do pagamento por parte de todos os moradores. 

Apesar de eficaz do ponto de vista financeiro, essa solução tem gerado debate jurídico relevante: o repasse do valor pela garantidora elimina a inadimplência do condômino e restabelece seu direito de voto em assembleia? 

A cota condominial possui natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel e ao dever de contribuir para as despesas comuns. Quando o condômino deixa de pagar sua obrigação no prazo, configura-se a mora. A inadimplência, portanto, é uma condição jurídica decorrente da ausência de pagamento voluntário e tempestivo, independentemente de o condomínio adotar mecanismos para mitigar seus efeitos. 

O contrato entre condomínio e garantidora caracteriza-se, em regra, como uma operação de antecipação de receitas ou fomento, e não como quitação da dívida por terceiro. A empresa antecipa valores para garantir previsibilidade financeira, mas isso não extingue a obrigação do condômino devedor. A dívida permanece ativa, e o condomínio apenas transfere à garantidora o direito de cobrança ou os recebíveis. 

A sub-rogação, que transferiria definitivamente a titularidade do crédito, ocorre apenas de forma expressa, como em casos de execução judicial ou aquisição da carteira de inadimplentes. Até que isso aconteça, o condômino continua inadimplente perante o condomínio. 

O Código Civil é claro ao estabelecer, no artigo 1.336, inciso I, o dever de contribuir para as despesas condominiais. Em contrapartida, o artigo 1.335, inciso III, garante o direito de voto apenas ao condômino que esteja quite. Estar quite significa cumprir integralmente a obrigação financeira com a coletividade. 

Permitir que o inadimplente vote, sob o argumento de que o condomínio recebeu os valores por meio da garantidora, seria distorcer a finalidade da norma, premiando o devedor e prejudicando os adimplentes. 

Assim, a antecipação de receitas não se confunde com quitação da dívida. A presença da garantidora não afasta a inadimplência, permanecendo a vedação ao direito de voto do condômino inadimplente.