Associações e a cobrança de taxas associativas 

O Superior Tribunal Federal (STF) julgou a cobrança de taxas associativas em sede de repercussão geral (Tema 492), o que irá uniformizar o entendimento da corte sobre o tema. Sendo possível a cobrança dos proprietários de taxas de manutenção e conservação nos loteamentos de acesso controlado a partir de 2017, que se associaram ou que tal obrigação esteja registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Conforme tese do STF: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis”. 

Essa decisão coloca um ponto final na dúvida sobre a cobrança de taxas ligadas à associação de moradores em loteamento. O loteador, para poder gerir de forma organizada o loteamento, criava uma associação que poderia contar ou não com a adesão de todos os proprietários e emitia as cobranças da taxa de manutenção que eram muitas vezes contestadas nos tribunais quanto a sua legalidade.

Aqueles que não pagavam poderiam ser condenados sob a tese de enriquecimento sem causa, fundamentado na ideia de que os serviços beneficiavam a todos e, por isso, deveriam ser pagos por todos, e por ora isentos das taxas sob o fundamento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade (artigo 5º, Inciso XX da CF).  

Em 2015, a 3ª e 4ª Turma do STJ já haviam se pronunciado seguindo esse mesmo entendimento de que ninguém seria obrigado a se associar contra a vontade. Acrescente-se a isso o fato de que em 2017 foi publicada a Lei nº 13.465, que regulamentou o “Condomínio de Lotes”, bem como acrescentou à Lei de Parcelamento do Solo, nº 6.766/79, o art. 36-A. 

Nesse sentido, a partir de então, prevalece o entendimento do STF, que só poderá haver cobrança de taxa associativa caso a aquisição do lote ou adesão à associação tenha sido registrada nas matrículas dos lotes no Cartório de Registro de Imóveis.