Limitações impostas pela convenção

do condomínio vs. direito de propriedade

É comum encontrar nas convenções dos condomínios inúmeras regras que limitam o uso das unidades privativas. O fundamento principal decorre do interesse coletivo, que, em regra, sobrepõe-se ao do particular, o qual, segundo a regra de tais instrumentos, deve suportar as limitações ao seu direito de propriedade.

Dentre as limitações, a proibição de locar imóveis através de plataformas de intermediação de locação, como o Airbnb, causou inúmeras discussões judiciais acerca da possibilidade do condomínio interferir no exercício da propriedade dos condôminos.

Atualmente, encontra-se pendente de julgamento, perante o STJ, o Recurso Especial nº 1819075 que discute a legalidade da limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, que a defende sob o fundamento de que as locações via Airbnb e outras plataformas similares não estariam inseridas no conceito de locação residencial de curta temporada, mas sim no de hospedagem, enquadrada como atividade comercial, incompatível com a natureza residencial do condomínio.

Nesse confronto de interesses dos proprietários e dos condomínios são diversos os casos que demandam a intervenção do judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

No julgamento do Recurso Especial, o ministro Felipe Salomão, ao proferir o seu voto, considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastro de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

O julgamento encontra-se suspenso, em face do pedido de vistas do Ministro Raul Araújo, mas, acredita-se que a tendência é que o magistrado siga o voto do relator, Felipe Salomão.