É possível proibir  locações pelo Airbnb?

No último mês de novembro, por maioria, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em julgamento de Embargos de Declaração, que, caso exista na Convenção do Condomínio regra impondo destinação exclusivamente residencial, poderá ser considerada indevida a locação de imóveis, que se assemelhe aos contratos de hospedagem, através de plataformas digitais, como o Airbnb.

Diante desta decisão, muitos condôminos, síndicos e administradores de condomínios passaram a se perguntar se a partir de agora será possível proibir locações através de plataformas digitais, como o Airbnb.

A questão, no entanto, não é tão simples e objetiva como se pensa. Em primeiro lugar, porque a decisão não tem força de lei, tampouco efeito imediato sobre outras ações em trâmite, que discutem casos parecidos.

Em segundo lugar, a decisão do STJ refere-se a uma ação, julgada procedente, cuja sentença determinou que os proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio, se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação no Airbnb, porque esses condôminos estavam firmando contratos de hospedagem, já que costumavam locar os quartos do imóvel, e este, com muita frequência, o que configurou prática de atividade comercial, o que é proibido pela convenção do condomínio.

Segundo a decisão, o direito de o condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel deve-se harmonizar com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos.

Da análise da decisão, pode-se concluir que o STJ não proibiu de forma genérica o aluguel de unidades privativas de condomínios pelo Airbnb, mesmo porque a decisão alcança apenas um caso concreto, que é o discutido entre as partes da ação, mas criou um importante precedente para que condomínios proíbam  esse tipo de prática, caso na sua convenção conste que a destinação dos imóveis é exclusivamente residencial.

Importante salientar, que o caso concreto analisado pelo STJ desvirtuou a locação por temporada de imóveis, prevista na Lei do Inquilinato, já que ocorreu a prática de contratos de hospedagem, através do qual o condômino alugava os quartos do imóvel, com muita frequência.

Por outro lado, a mesma decisão ressaltou que a Convenção do Condomínio pode autorizar esse tipo de modalidade de locação, pelo Airbnb e outras plataformas digitais.