A importância  da convenção

O condomínio é caracterizado pela doutrina como um dos institutos do direito de propriedade capaz de gerar grandes conflitos e litígios, em virtude do estreito convívio entre vizinhos que muitas vezes possuem diferentes culturas e hábitos sociais. Com isso, se revela imperiosa a necessidade de se estabelecer regras para utilização das unidades autônomas e das áreas comuns, de modo a definir critérios para assegurar uma convivência harmoniosa e saudável entre os condôminos. 

No que pese o Código Civil ter reservado um capítulo específico para tratar do condomínio edilício, inúmeros temas não foram abordados com mais especificidade pelo legislador. Diante desse cenário, a convenção do condomínio, a doutrina e a jurisprudência ficaram encarregados de estabelecer os parâmetros e diretrizes para elucidar as questões que não foram objeto de regulamentação legislativa. 

A convenção de condomínio é o instrumento normativo máximo do condomínio, no qual se estipula regras de convivência, define procedimentos administrativos, regulamenta a convivência entre os condôminos, a destinação das áreas comuns e unidades autônomas, além de determinar a forma de rateio da taxa condominial, a forma de administração do condomínio, a competência das assembleias, forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno do condomínio – sendo este último, uma inovação trazida pelo Código Civil Brasileiro.

A convenção do condomínio é a manifestação concreta da autonomia privada, visto que possibilita aos condôminos autorregularem seus interesses, desde que não haja infringência a nenhum disposto de lei. 

As limitações impostas pela convenção do condomínio devem estar alinhadas com a legislação pátria vigente e sempre se justificam quando visam cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos e a manter o interesse coletivo acima do interesse individual.

As decisões da assembleia, resoluções do síndico e do conselho consultivo só terão validade se estiverem em consonância com os dispositivos da convenção, que podem ser alterados a qualquer momento sempre que os interesses dos condôminos motivarem a modificação, devendo ser observado o quórum de 2/3 dos condôminos (art. 1351 CC).