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A convenção de condomínio tem como objetivo regulamentar e direcionar as relações entre os condôminos. Através desta, é definido toda a vida daquele condomínio. A existência da convenção é obrigatória a todos os condomínios, e, para se administrar bem, é preciso que o síndico cumpra os preceitos estabelecidos nesta. E na prática, as convenções acabam sendo padronizadas pelas construtoras, mas, atualmente, cada condomínio tem a sua particularidade, e a convenção deve atender às característica de cada condomínio. 

É bem verdade que a convenção isolada, não basta para regular toda relação condominial, pois esta vem acompanhada de outras normas, seguindo, por conseguinte, uma hierarquia de leis, na qual, em primeiro lugar, está a Constituição Federal, na sequência, a lei 4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e o Código Civil, em especial, o capitulo VII, do novo Código Civil, parte do Condomínio Edilício (artigos 1331 a 1356) artigos alterados da Lei do Condomínio.

Vale ressaltar que a convenção não pode contrariar as leis mencionadas acima. “Isso pode trazer o seguinte questionamento: para que ter uma convenção, se há tantas normas regulando o ente condomínio? Sabe-se que a lei não consegue abarcar todas as particularidades que uma vida condominial pode demandar no dia a dia. Assim, a convenção tem por finalidade, dirimir assuntos que a legislação não previu, mas que são importantes, sobretudo, para a organização de um determinado condomínio”, reforçou a advogada Kátia Gerlin Comarella. 

Se a convenção condominial contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente os seus efeitos, por estas razões terá que ser amparada pelas leis vigentes do país. “O documento é confeccionado impreterivelmente por um profissional habilitado, após aprovado por 2/3 dos condôminos adimplentes, e registrado em cartório de imóveis”, contou a advogada. 

Cabe ao síndico dar uma cópia da convenção a todos os condôminos. Uma cópia autenticada original deve ficar na administração. Condôminos novos, que não tenham recebido a convenção da administração ou do antigo proprietário, podem solicitar uma cópia no cartório onde o texto foi registrado. 

Na prática, as convenções acabam sendo padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto é usado para vários condomínios, alterando apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo. “Portanto a importância da atualização nasce das necessidades que cada condomínio possui, esta deve atender as especificidades de cada edifício, como predito alhures, caso contrário, o síndico acaba assumindo um prédio com uma convenção ultrapassada e com dúvidas do que seja pertinente para aplicar, quando ela deveria servir de auxílio à sua administração”, alertou Katia.
 
Pelo novo Código Civil, também o regimento interno não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas fazer parte dela, sendo necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos. “Convenção e regulamento interno não são documentos eternos, logo precisam de alterações periodicamente. Principalmente após a entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro/2003, que trouxe uma série de modificações na legislação, é necessário que os condomínios adequem suas convenções às novas determinações legais. Como exemplo, o artigo 1336 § 2º, que dispõe sobre a multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para os infratores reiterados. Logo o artigo 1337, caput e § único, fala da redução da multa por atraso das taxas condominiais, que era de até 20% reduziu para 2%, assim como a definição do “comportamento antissocial” e tantas outras novidades”, concluiu a advogada. 

É fundamental que o trabalho de revisão da convenção seja feito com a participação dos moradores e a orientação de um advogado especializado na área.

Deseja saber mais informações sobre atualização da convenção e regimento interno? Então, envie email para: castro@cadeosindico.com.br