15/09/2016

Dever do síndico na conservação do edifício

Por: Mariana Freire

No período chuvoso, comumente recebemos questionamentos de síndicos sobre o que fazer ante o surgimento de infiltrações em unidades devido a existência de rachaduras na fachada, pastilhas que se descolaram ou mesmo provenientes do telhado. 
Neste contexto, destaca-se que o Código Civil estabelece, entre outros, o dever do síndico de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns (art. 1348, inciso V). 

Sob a égide da Lei n. 4.591/1964, se a assembleia não autorizasse, o síndico nada poderia fazer para impedir a deterioração das partes comuns. Contudo com a entrada em vigor do novo Código Civil, não há mais escolha para o síndico entre fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão, bem como motivar a sua destituição, nos termos do art. 1.349 do Código Civil. 

Para responder as dúvidas dos síndicos, esclarecemos que o Código Civil separa os reparos necessários, aqueles afetos a manutenção da área comum, em três grupos: 

• Reparos necessários de conservação de pequeno valor: deve ser executado de imediato, assim que surgir a necessidade, não há, sequer, a necessidade de assembleia, a exemplo troca da boia da caixa d`água (CC, art. 1.341, § 1°). 

• Reparo urgente com alto custo para a execução: o síndico realiza de qualquer forma e, após solucionado a emergência, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (CC, art. 1.341, § 2°).

• Reparo não urgente com alto custo para a execução: o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra será ou não realizada. (CC, art. 1.341, § 3°). O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Na praxe se estabeleceu como parâmetro, ser excessiva a despesa que ultrapassar 30% da arrecadação mensal do condomínio, podendo a convenção estabelecer forma diferente. 

Pelo exposto, é importante que o síndico esteja atento aos prazos de manutenção periódica e preventiva que, além de ser um dever a ele imposto, garante valorização dos imóveis e a sua liquidez.


Mariana Freire é advogada, especialista em direito do estado, especialista em direito imobiliário, sócia-fundadora da Freire e Queiroz Advocacia e Consultoria, com atuação na área de direito imobiliário e consultora do programa Cadê o Síndico no Rádio da rádio Metrópole FM. contato@freireequeiroz.com.br , 71 3355-0864.



 

Tags: Dever do Síndico  Manutenção e Conservação  NCPC  

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