23/05/2016

Dra. Kátia Gerlin Comarella responde

Por: Kátia Gerlin Comarella

1. O que muda a partir do Novo Código de Processo Civil para os profissionais de direito condominial e para os devedores?
O novo Código de Processo Civil que entrou em vigor no dia 18 de março de 2016, elencou os créditos das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínios, aprovadas em convenção e documentalmente comprovadas, como título executivo extrajudicial.

Isso quer dizer que, sendo a dívida de condomínio um título extrajudicial (784, inciso X do Novo CPC), a cobrança do débito condominial se fará com mais rapidez. No antigo Código de Processo Civil a cobrança era realizada através da ação de cobrança, sob o rito sumário, que contemplava a fase de conhecimento com audiência de conciliação e instrução.

De sorte que, atualmente, o condomínio poderá optar ainda pela forma antiga ou propor ação de execução, ante a Justiça Comum. No caso de execução, não haverá obrigatoriedade de audiência e o devedor será citado para pagar o débito em 03 (três) dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas dos seus bens, é o que determina a nova lei.

Contudo, em que pese à lei determinar o andamento das ações com observância ao princípio da duração razoável do processo, sabemos, porém, que a justiça não caminha desta forma. Neste sentido, o condomínio tem que utilizar da paciência e cautela, procurar um bom profissional da área para diligenciar o mais rápido a obtenção dos seus créditos, pela forma adequada a cada caso.

De outro vértice, se faz necessário esclarecer que cobranças de taxas de condomínio, na maioria das vezes, são propostas em sede de Juizados Especiais Cíveis, através de ação de cobrança, por ser mais célere e econômico o procedimento, haja vista que o condomínio tem legitimidade e tem respaldo legal em cobrar valores acima do valor do teto autorizado pela Lei 9099/95. 

Porém, muitas são as dúvidas que pairam acerca da aplicabilidade do procedimento executório em sede dos Juizados. As Varas ainda estão disciplinando a sua aplicação sob a égide da Lei 9099/95, como analogia. Não há ainda nenhum caso concreto transitado em julgado acerca do tema, devemos esperar os primeiros pronunciamentos dos órgãos judicantes, para termos a noção da real efetividade desta nova ferramenta. 
Sendo assim, o novo CPC, tornou as dívidas de condomínio em títulos executivos extrajudiciais, que, a priori, introduz uma ferramenta mais eficaz para os profissionais de direito condominial no combate à inadimplência.

Já para os devedores ficou mais difícil postergar o pagamento das contribuições condominiais, pois, com o Código Civil vigente em conjunto ao novo CPC, não adimplir a taxa de condomínio, tem o mesmo peso e importância, por exemplo, de não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. 

Quanto aos juros da taxa de condomínio em atraso, caso esteja à convenção atualizada pelo Código Civil de 2002 e o novo Código de Processo Civil, estes serão os praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite até 05 taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de dois a quinze anos.

Portanto, com estas inovações, a tendência, conjugando o  Código Civil e o novo CPC é zerar a inadimplência dos condomínios, pois há garantia real. 

2. Existe uma abordagem apropriada, para se cobrar o condômino inadimplente?
Sim. O correto é certificar-se realmente se a dívida pertence ao suposto devedor, como também se não há nenhuma das parcelas em aberto que por ventura já tenham sido quitadas. Verificado todos estes cuidados, o próximo passo é enviar uma correspondência protocolada, notificando o condômino do total do débito da unidade autônoma, se mostrando aberto as tratativas amigáveis. Após a notificação, caso a inadimplência persista e o débito não seja quitado, a medida seguinte será por via judicial, através de ação de cobrança ou de execução.


Katia Gerlin Comarella
 é advogada titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há cerca de 19 anos atuando na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório Horta & Gerlin Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: 71 3345-2727 / 3240-8639.



 

Tags: Inadimplência  Novo Código de Processo  

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